Dostałam pytanie, jak to jest z tym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. No nie jest to takie oczywiste i wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, czyli…
– Po pierwsze takie mieszkanie nie jest naszą własnością – mamy prawo do mieszkania w nim, możemy to prawo sprzedać, jest ono dziedziczone – ALE – te ściany, parapety i podłoga nie należą do nas. Nie można powiedzieć „wolnoć Tomku…” – dodatkowo mamy prawo osiąganiu korzyści z lokalu (np. wynajem, użyczenie). Lokal taki możemy również darować dowolnej osobie.
– W związku z tym musimy przestrzegać regulaminu spółdzielni mieszkaniowej i pytać się prawowitego właściciela o zgodę na to, co chcemy zrobić w mieszkaniu, a przede wszystkim informować o planowanej przebudowie ścian, wymianie okien, likwidacji instalacji, przebudowie instalacji …. i wiele innych.
Jeżeli grunty są uregulowane, to możesz założyć księgę wieczystą na takie prawo, a co za tym idzie, bank udzieli ci kredytu i zabezpieczy się na tym prawie. Jeżeli jednak grunty są nieuregulowane… to takie mieszkania są dużo tańsze, bo kupujący jest zmuszony do zawarcia transakcji gotówkowej.
Jeżeli kupujesz takie mieszkanie dla siebie, to nie ma większej różnicy pomiędzy własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Obrót lokalem własnościowym odbywa się spółdzielnią mieszkaniową, a transakcja dokonywana jest u notariusza. Notariusz będzie żądał zaświadczenia od spółdzielni wydawanego w celu sprzedaży prawa do mieszkania, w którym spółdzielnia poinformuje o braku zaległości w opłacaniu czynszu, ewentualnych zajęciach komorniczych oraz o tym do kogo takie prawo aktualnie przynależy. Na oddzielnym dokumencie koniecznym do założenia księgi wieczystej przedstawiony zostaje stan prawny gruntu, na którym posadowiony jest blok oraz spółdzielnia informuje o tym, czy istnieją jakieś przeciwskazania do założenia księgi wieczystej.
Jeżeli jednak jesteś inwestorem i inwestujesz, to…
Najem długoterminowy:
w takim przypadku nie posiadasz mieszkania, a tylko prawo do niego, więc przy wynajmie mieszkania nie możesz zastosować stawki amortyzacyjnej takiej jak dla własności z rynku wtórnego (do 10%), a tylko 2,5% co znacznie wpływa na wysokość podatku.
Gotowce inwestycyjne:
Po pierwsze spółdzielnia może żądać przywrócenia stanu sprzed remontu – uważaj na regulamin i zwyczaje w spółdzielni.
Jak wygląda z mojej perspektywy współpraca ze spółdzielnią podczas remontu? I tutaj muszę dodać, że jest to moje doświadczenie, i jak to doświadczenie, czysto subiektywne i zapewne nie oddaje to normy na rynku. Jak wspomniałam powyżej, spółdzielnia może odmówić niektórych rzeczy i mam wrażenie, że z chęcią z tego korzysta.
Na wstępie odmówiono mi prawa do wyburzenia ścianki działowej pomiędzy kuchnią a salonem. Najpierw argumentując, że w kuchni jest gaz, a nie można spać tam, gdzie jest gaz. Na mój argument, że gaz likwiduję – odpowiedziano, że to jednak w związku z przekształceniem we własność i wydawaniem zaświadczeń o samodzielności lokali.
Później odmówiono mi zmiany w istniejącej instalacji gazowej (a biegnie ona centralnie nad szafkami). Stwierdzono, że zmianę o ponad 10 cm mogę uzyskać na podstawie pozwolenia na budowę.
Z dobrych wieści pozwolono mi na zmianę w instalacji wodnej i nawet samodzielne zdjęcie liczników wody – oczywiście po telefonicznym zgłoszeniu. Nie wtrącano się do wymiany okien. Generalnie jednak współpraca, po pierwszych zgrzytach, ułożyła się całkiem fajnie. Mieszkanie wyremontowane czeka na nowego klienta.
A czego Wam odmówiono?
Zapraszam!
Małgorzata Lewandowska
